共有持分売却

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共有持分とは

共有持分のみ売却できるのをご存知ですか?

「共有持分」とは、複数の人が一つの物を共同で所有している場合において、
それぞれが持っている所有権の割合のことを言います。

夫婦でマンションや家を共同で購入した場合や、親が亡くなり、親の不動産を兄弟間で共同相続した場合が典型例です。共有持分はあくまで所有権の割合のことで、共有持分を有していれば、共有物の全部について持分割合に応じた利用をすることが可能です。

例えば、2人で土地を2分の1ずつ共同所有していたとします。その場合、土地の面積の半分を所有しているわけではなく、土地の権利を半分持っているという意味になり、土地全体を持分割合に応じて利用することができます。

共有持分2分の1とは?|土地の面積の半分を所有しているという意味?|土地の権利を半分持っているという意味

なお、共有物を売却したり、第三者へ貸したりする場合には、法律で定められている同意を他の共有者から得る必要があります。共有持分も立派な財産の一つです。有効に利用するのはもちろん、売却による現金化など、大きな可能性も秘めています。一方で、複数人が関係せざるを得ないので、権利関係が複雑に絡み合うことも多く、トラブルになりやすいのも、また事実です。

共有持分が発生する理由

共有持分が発生する多くのケースは2つです。

  1. 相続

  2. 共同購入

(1) 相続

両親が亡くなり、兄弟間で共同相続した場合です。その場合、特に当事者間で決まりがなければ、法定相続分の割合で、持分割合が決まります。実は、この相続による共有状態の発生がかなり多くを占めています。誰もが相続により、共有持分を有する可能性があるのです。

(2) 共同購入

夫婦でペアローンを組んで、家やマンションを購入した場合、その名義は出資割合に準じて持分比率が定められ夫婦で共同所有という形になります。

共有持分を売却する⽅法

共有物全部を売却する場合には、他の共有者全員の同意が必要になります。(民法251条)

  • 相続人同士の仲が悪く、疎遠になったので、連絡を取りたくありません。

  • 夫婦でペアローンを組んでマンションを購入しましたが、離婚することになりました。マンションを売却したい夫と、このままマンションに住み続けたい妻とで平行線になっています。

  • 相続した実家を売却したいのですが、他の共有者(他の相続人)に連絡が取れません。

上記のような場合でも、共有不動産全部を売却するには、必ず、全員の同意がなければ売却することができません。

ただ、実は自己の共有持分のみであれば、自身の判断で売却することができます。他の共有者との交渉や承諾などを得る必要はありません。(民法206条)

当社に共有持分の売却を希望される方のなんと90%共有者間で意見がまとまらないという理由をあげられています。他の共有者との交渉を依頼され全部売却という解決策を図るケースもありますが、「兄弟や親族間での崩壊してしまった関係性に疲れ、早くこの共有状態を解消したい。」という理由から共有持分の売却を解決策として選択されています。

共有持分の売却理由

共有者間で意見がまとめられない 90%|他の共有者が行方不明 10%
  • 不仲なので話し合いができない
  • 断固として売らない共有者がいる
  • ひとりの共有者が勝手に住み続けている
  • 全部自分のモノだと主張する者がいる
  • 相続手続きが進まない
POINT

共有持分の売却ポイント

  • 共有者全員で第三者に売却する

  • 共有者同士で売り買いする

  • 分筆して各自の単独所有とする

  • 自己持分のみを第三者に売却

上記が主要な方法になりますが、共有者間で意見がまとまらない場合には、単独で第三者への売却をする方法を検討せざるを得ません。共有持分の売却は、通常の不動産を売却するよりも難しいケースが多いです。そのため、売却先の選び方が非常に重要になります。

共有不動産を第三者へ売却する場合、不動産会社を利用することになると思いますが、共有不動産については、より専門的な知識が必要になり、扱うことができない、あるいは、得意ではない不動産業者が多いです。また、買取業者か仲介業者かによっても売却の条件も変わってきますので、複数の不動産会社へ相談することはもちろん、実績や対応、費用面などを比べ決めていくとよいでしょう。

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不動産鑑定士|大村 進

はじめまして。不動産鑑定士の大村です。私は、平成13年に不動産鑑定士の資格を取得し、現在は、共有持分を中心に不動産鑑定評価・価格査定評価を行っています。あなたの大切な資産を正しい評価と的確なコンサルティングで『相談して良かった』と思っていただけるよう責任をもって対応いたします。

[略歴]

  • 国土交通省地価公示鑑定評価員・東京不動産鑑定士会 副会長

  • 公益社団法人千葉県不動産鑑定士協会 理事・明海大学不動産研究センター 指導鑑定士

不動産鑑定士 大村 進

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